ПРИВАТИЗАЦИЯ
ЧАСТИ КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЫ
Общее правило, закрепленное в п.2 ст. 2
Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда», предусматривало
обязательность согласия всех нанимателей на приватизацию комнат в коммунальных
квартирах. Такая норма закона в условиях реформирования отношений
собственности, становлении рыночных отношений, ограничивала права граждан,
которые проживают в коммунальных квартирах, поскольку значительное количество
населения Украины устранялась от процесса приватизации, тогда как действующим
законодательством всем гражданам предоставлялось право получить в собственность
квартиры государственного жилого фонда.
Изменения к Жилищному кодексу повлекли за
собой изменения к п. 2 ст. 2 Закона Украины «О приватизации государственного
жилого фонда», согласно которым были исключены ограничения на приватизацию
отдельных жилых помещений в коммунальных квартирах относительно обязательности
согласия всех жителей на приватизацию жилой площади, которую они занимают.
Органы приватизации при приватизации части
коммунальной квартиры должны придерживаться положений гражданского
законодательства и руководствоваться тем, что в случае приватизации комнаты
квартира остается в общей долевой собственности местного органа государственной
власти и собственника комнаты (собственников) либо в общей собственности
собственников квартиры.
В соответствии со ст. 355 Гражданского
кодекса Украины различается общая собственность с определением долей (долевая
собственность) либо без определения долей (совместная собственность).
При общей долевой собственности на жилье
каждому из ее участников принадлежит доля собственности на квартиру в целом.
Каждый участник долевой собственности может требовать отчуждение ее, а в случае
смерти участника его доля переходит в собственность иного лица в порядке
наследования. Согласно ст. 358 ГК Украины, владение, пользование и распоряжение
жильем при общей долевой собственности осуществляется по согласию всех
участников.
Не может быть установлен такой порядок
пользования жилым домом, при котором участнику общей долевой собственности
выделяются в пользование только непригодные для проживания либо подсобные
помещения (подвал, коридор, кладовая и т. д.). При обращении взыскания на
комнату участника общей долевой собственности в коммунальной квартире по его
долгам, не могут быть выделены помещения общего пользования, а только те жилые
помещения, которые на него приходятся и могут быть выделены как доля
собственности.
Коммунальная квартира, в которой часть
квартир приватизирована, принадлежит всем участникам, поэтому владение,
пользование и распоряжение долевой собственностью осуществляется по согласию
всех участников независимо от размера жилой площади каждого из них.
Статья 363 ГК Украины предусматривает
преимущественное право покупки доли в общей собственности. В случае продажи
комнаты (части приватизированной коммунальной квартиры) постороннему лицу,
остальные жители коммунальной квартиры имеют право преимущественной покупки
этой комнаты в коммунальной квартире, которая продается, и на иных одинаковых
условиях, кроме случая продажи комнаты в принудительном порядке, которая была
заложена, в порядке обращения взыскания на заложенное имущество либо продажи с
публичных торгов, в порядке обращения взыскания на имущество по решению суда.
Преимущественное право покупки состоит в том, что сожители имеют привилегии в
покупке комнаты, которая продается.
При продаже постороннему лицу квартиры,
продавец обязан уведомить в письменной форме остальных собственников этой
квартиры о своем намерении с указанием цены и иных условий либо местные органы
государственной власти. Если остальные участники общей долевой собственности
либо местные органы отказываются от осуществления права преимущественной
покупки либо не осуществят этого права относительно комнаты на протяжении
десяти дней с дня получения уведомления, продавец вправе продать свою долю
общей собственности любому лицу. Если несколько участников общей долевой
собственности выявили желание приобрести долю, собственник комнаты может
выбирать покупателя, но преимущественное право будет принадлежать лицу, которое
имеет приватизированную долю в этой квартире.
Органы приватизации в случае приватизации
части коммунальной квартиры должны устанавливать порядок пользования
коммунальной квартирой, в частности местами общего пользования собственниками.
Закон «О внесении изменений в Закон Украины
«О приватизации государственного жилого фонда» от 5.02.1997 р. № 40/97-ВР
расширил круг объектов приватизации путем включения коммунальных квартир,
которые могут приватизироваться и без согласия всех жителей такой квартиры.
Если приватизации комнаты в коммунальной
квартире были признана недействительной и решением органов приватизации была
запрещена приватизация комнаты в коммунальной квартире, можно обратиться в суд
с иском о восстановлении нарушенных прав в связи с принятием указанного выше
Закона, который распространяется на имущественные отношения, которые возникли
ранее и продолжаются.
Верховный Суд Украины урегулировал вопросы
судебной защиты законных прав и интересов жителей комнат в коммунальных
квартирах и прав граждан, которые получили имущество в наследство в период с
22.02.1994 по 5.02.1997 путем выработки единых разъяснений относительно
применения законодательства при разрешении судебных дел этой категории.
Верховный Суд Украины письмом от 7.06.1999
№ 6.3.-99 к Верховному Суду Автономной Республике Крым, областных, межобластных
Киевского и Севастопольского городских судов обратил внимание на взвешенность
при разрешении дел по искам о признании недействительными свидетельств о
приватизации комнат в квартирах, в которых проживали во время приватизации
несколько нанимателей, а также и на то, «что при разрешении исков о признании
недействительным свидетельства о приватизации жилого помещения следует иметь
ввиду , что само по себе внесение Законом Украины от 5.02.1997 № 40/97-ВР
изменений в статьи 1 и 2 Закона Украины «О приватизации государственного жилого
фонда» и определения, что к объектам приватизации относятся также комнаты в
квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, не
может быть основанием для удовлетворения указанных требований нанимателя
неприватизированной комнаты (комнат) в этой квартире, если во время приватизации
его жилищные права не были нарушены».
Кроме этого, суд должен учесть, что
первичная норма ст. 2 Закона Украины «О приватизации государственного жилого
фонда», которая запрещала приватизацию квартир, в которых проживают два или
более нанимателей, в случае отсутствия согласия всех на приватизацию занимаемой
квартиры, была исключена из этого закона при внесении изменений 22.02.1994
года.
В измененной после этого редакции закон не
предусматривает запрета на приватизацию комнат в квартирах, где проживают два
или более нанимателей, а после внесения в него изменений 5.02.1997 года он
прямо определил возможность такой приватизации, не ставя ее проведение в
зависимость от согласия иных нанимателей, которые проживают в этой квартире.
Верховный Суд Украины обратил внимание
всех судей на наличие указанной выше правовой позиции и применении
предусмотренных законом мер относительно устранения недостатков в деятельности
судов при рассмотрении данной категории дел в процессе осуществления судебного
надзора.
Все жители коммунальной квартиры, которые
имеют право на приватизацию квартиры и осуществили это право, имеют возможность
лично, и не за счет государства, значительно улучшить свои жилищные условия, в
частности путем использования своего преимущественного права на приобретение
доли в общей собственности по договору купли-продажи.
| 