Оформление
документов на дом и участок
23.08.2011г.
Оформлять
документы на недвижимость приходится нечасто. Поэтому особенно важно сделать
это правильно.
Когда наступает момент оформления
документов на дом или земельный участок, возникает множество нюансов,
разобраться в которых крайне сложно. С чего начать? В какую инстанцию
обратиться? Как не ошибиться при заключении сделки?
Право
собственности на землю
Земля может находиться в частной,
коммунальной и государственной собственности. Законным владельцем земельного
участка можно стать несколькими путями: купив участок, получив его в подарок,
обменяв, приняв наследство, приватизировав землю, ранее находившуюся в
пользовании, получив ее бесплатно из земель государственной или коммунальной
собственности.
Если у вас есть право собственности на
землю, то, согласно статье 95 Земельного кодекса Украины (ЗКУ), вы можете
построить на ней жилой дом, производственные и другие здания и сооружения.
Процедура
покупки земли
Продавец участка должен предоставить
государственный акт о праве собственности на земельный участок (документы
старого образца, которые были выданы до апреля 2002 года, назывались
«Государственный акт о праве частной собственности…»). Желательно иметь на
руках и проект отвода земельного участка, хотя далеко не всегда этот документ
(точнее, сборник документов) есть у владельца на руках. До недавнего времени
считалось правилом не предоставлять экземпляр или копию этого документа
собственнику участка. В проекте отвода содержатся информация о границах
участка, географические координаты, возможные ограничения и основания для
получения земли в собственность прежним владельцем.
Ст. 132 ЗКУ регламентирует требования к
сделке, связанной с земельным участком. Договор должен включать в себя:
наименования сторон (полное имя физического или название юридического лица),
вид соглашения, его предмет (в качестве которого фигурирует земельный участок,
здесь же указывают место его расположения, площадь, целевое назначение, состав
угодий, правовой режим), документ, подтверждающий право собственности на
участок (Государственный акт), сведения, подтверждающие отсутствие запретов на
отчуждение, сведения о наличии или отсутствии ограничений использования в
соответствии с целевым назначением (таких как залог, аренда, сервитуты),
договорную цену и обязанности сторон.
Договор об отчуждении земельного участка
считается действительным со дня его заверения нотариусом.
Советуем:
Еще до совершения сделки купли-продажи стоит
произвести внимательный предварительный осмотр земельного участка. Если участок
не выделен в натуре (его границы не отмечены межевыми знаками), вы не можете
быть уверены на сто процентов, что вам правильно показали его границы.
В данном случае целесообразно понести
дополнительные расходы, но выделить его в натуре до заключения любых договоров
(даже предварительных). Это даст возможность реально оценить то, что вы
намерены купить.
Можно обменять
Земельный участок можно обменять на другой
участок или любую другую эквивалентную недвижимость. Хотя на практике договоров
мены заключают значительно меньше, чем договоров отчуждения (купли-продажи),
обменять земельный участок можно. Это касается не только земель, отведенных для
строительства жилья, но и земельных паев. Важно заранее знать и учесть все
тонкости документального оформления этой сделки.
Договор мены можно заключать в соответствии
с положениями Гражданского и Земельного кодексов Украины (ГКУ и ЗКУ). Согласно
ст. 715 (ГКУ), при обмене каждая из сторон договора обязана передать товар в
собственность другой стороне.
Договор должен быть заключен в письменной
форме и заверен нотариусом. Конкретные условия (пункты), которые должны
присутствовать в договоре, перечислены в ст. 132 ЗКУ. Это общие стандартные
пункты: наименования сторон (полное имя физического или название юридического
лица), вид соглашения, предмет соглашения (в качестве которого фигурирует
земельный участок, здесь же указывают его местоположение, площадь и целевое
назначение), договорная цена, обязанности сторон. Нужно обозначить в договоре
документы, удостоверяющие право собственности, а также приложить к нему справку
об отсутствии запрета на отчуждение и ограничений использования земельного
участка по целевому назначению (таких как закладная, аренда, сервитуты и т.
п.).
Определить договорную цену поможет отчет
об экспертной оценке земельного участка, составленный сертифицированным
специалистом. Если договор мены предполагает доплату (обмениваемые участки
имеют разную стоимость), важно прописать сроки оплаты, валюту и способ
осуществления доплаты.
А что с домом?
Процесс продажи или покупки дома
практически не отличается от аналогичных процедур с землей. Единственное
отличие в том, что при оформлении сделок, связанных с домом, не нужна
экспертная оценка предмета. Если частный дом представляет собой жилье, в
котором прописаны несовершеннолетние, чтобы оформить договор купли-продажи,
придется получить разрешение опекунского совета, а для этого – доказать совету,
что вы не собираетесь лишить жилья свое драгоценное чадо.
Сделка может быть отложена из-за того, что
заседания опекунского совета проходят раз в месяц. И если к моменту первой
встречи вы не соберете необходимый пакет документов, следующую попытку можно
быть предпринять лишь спустя месяц.
Новый дом
Полноправным владельцем нового дома можно
стать, лишь сдав его в эксплуатацию. С 1 января 2009 года вступает в силу
постановление Кабинета министров Украины № 923 «О порядке принятия в
эксплуатацию законченных строительством объектов» от 8 октября 2008 года. Ранее
процедуру введения в эксплуатацию регламентировало одноименное постановление
Кабмина № 1243 от 22 сентября 2004 года.
Согласно этому документу законченные объекты
принимает в эксплуатацию комиссия, которая подтверждает готовность к
эксплуатации объектов нового строительства, реконструкции, реставрации,
капитального ремонта, коммуникаций, инженерно-технического оснащения и
обеспечения в соответствии с документацией, согласованной и утвержденной в
установленном порядке.
Приемную комиссию формирует инспекция
государственного архитектурно-строительного контроля, которая выдала разрешение
на проведение строительных работ, после подачи письменного заявления заказчика
объекта строительства (форму заявления утверждает Минэнергострой). Вместе с
заявлением предоставляют пакет документов, таких как: согласованная и
утвержденная проектная документация, перечень видов строительно-монтажных работ
(с указанием исполнителей), комплект исполнительной документации, сертификаты
соответствия использованных материалов, конструкций, изделий и оборудования
установленным нормативам.
Инспекция государственного
архитектурно-строительного контроля рассматривает предоставленные материалы и,
если они соответствуют требованиям, в течение трех рабочих дней создает
приемную комиссию. Если документы не соответствуют требованиям или их комплект
не полон, в течение указанного срока заявление возвращают заявителю.
Комиссия, в состав которой входят
представители заказчика, проектировщика, подрядчика, инспекции государственного
архитектурно-строительного контроля, органа государственной власти или местного
самоуправления, проверяет объект. Цель проверки – установить соответствие
архитектурных, конструктивных и инженерно-технических решений готового объекта
согласованному и утвержденному проекту, исполнительной документации,
государственным стандартам, строительным нормам и правилам, техническим
условиям и другим нормативным документам. Проверка объекта должна состояться в
течение 10 рабочих дней с момента создания комиссии.
Результаты работы приемной комиссии
оформляют в виде акта готовности объекта к эксплуатации, который должны
подписать все члены комиссии. Если кто-то из них отказался это сделать, он
обязан обосновать свое решение в письменной форме в трехдневный срок.
Если объект не готов, приемная комиссия
может сделать соответствующий вывод и составить акт. После устранения
выявленных недостатков она может быть созвана повторно. Если объект готов, на
основании акта приемной комиссии инспекция архитектурно-строительного контроля
(в течение двух рабочих дней с момента подписания акта) выдает заказчику или
уполномоченному им лицу свидетельство о соответствии построенного объекта
проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных
норм и правил. Дата выдачи свидетельства, зарегистрированного инспекцией
архитектурно-строительного надзора, считается датой принятия объекта в
эксплуатацию.
Регистрация
права собственности
Чтобы стать законным владельцем
построенного, приобретенного или полученного в подарок дома, нужно
зарегистрировать в Бюро технической инвентаризации (БТИ) свидетельство о праве
собственности, договор купли-продажи или акт о приеме в эксплуатацию (ст. 4
Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое
имущество и их ограничений»). Домом можно пользоваться и если этого не сделать.
Но продать, подарить или завещать такое жилье вы не сможете, так как формально
не владеете им.
Проживание за
городом и в городской черте
Спрос на жилье за городом постоянно растет.
Но далеко не всегда стоит отказываться от городских апартаментов, переезжая
жить за город. Причина тому не только невысокий уровень инфраструктуры и
качества путей сообщения, но и то, что в загородном доме не всегда можно
официально зарегистрироваться. Отсюда вытекает множество неудобств, о которых
мы узнаем порой лишь постфактум.
Юридически институт прописки был отменен в
Украине в 2001 году. Закон не запрещает быть не прописанным. Но на самом деле
прописка важна. Без нее вам недоступны государственное медицинское обслуживание
и гражданское волеизъявление на выборах. Без прописки вы не сможете совершить
никаких юридических действий, получить пенсию или субсидию, оформиться в
учебное заведение, официально устроиться на работу.
Прописаться на даче, каким бы капитальным
строением она ни была, практически невозможно, так как земля, находящаяся на
территории садового товарищества, независимо от того, приватизирована она или
нет, имеет иное целевое назначение, чем строительство и обслуживание жилого
дома. Это могут быть земли для ведения личного садового хозяйства или
рекреационного назначения.
В законе есть лазейка: прописаться на даче
якобы можно, если у вас нет другого жилья. Но на практике это долгий и сложный
процесс, предполагающий множество судебных заседаний. Кроме того, он
практически бесполезен: с одной стороны, вы выполните требование закона о том,
что гражданин должен быть зарегистрирован, с другой – ради одной семьи никто не
станет организовывать поликлинику или почтовое отделение.
| 