Как узаконить гараж, садовый домик и многое
другое в Украине
Какой
владелец автомобиля не хотел бы приобрести для своего железного коня достойное
стойло, то есть гараж. Но не каждый из них знает, что сделать это не так уж
сложно, если знать, куда идти и что делать. Об этом наш сегодняшний рассказ, в
частности о некоторых особенностях приобретения кооперативного или
индивидуального гаража.
Оформление документов на право собственности
Покупая гараж, прежде всего, нужно
удостовериться, что его продавец действительно является владельцем этого
гаража: у него должно быть свидетельство о праве собственности. Такое
свидетельство выдается владельцу, как индивидуального гаража, так и бокса в
гаражно-строительном кооперативе (ГСК). Документы на гараж, как и на другую
собственность, например, квартиру, оформляются по определенной схеме.
Согласно Закону Украины «О
собственности» (от 07.02.91 №697-12), член жилищного, жилищно-строительного,
дачного, гаражного или другого кооператива или товарищества, который полностью
внес свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, другое строение или помещение,
данные ему в пользование, имеет право собственности на это имущество.
Прежде чем владелец - член
гаражно-строительного кооператива сможет оформить документы на свой личный
гараж, кооперативом должны быть оформлены соответствующие документы, свидетельствующие
об их законном строительстве. Оформлением занимается председатель ГСК. Он
представляет в районные государственные администрации, а в Киеве - в
Государственную хозрасчетную организацию «Житло-інвест» Главного управления
жилищного обеспечения г. Киева, такие документы:
- решение исполнительного комитета
горсовета об отводе земельного участка;
- план отвода земельного участка к этому
решению, утвержденный с Архитектурным управлением;
- решение исполнительного комитета
райсовета о создании гаражного кооператива;
- свидетельство о государственной
регистрации;
- справка из управления статистики;
- устав, утвержденный
райгосадминистрацией.
Существуют и ГСК, которые созданы
незаконно - на участках, отведенных под стоянки. Эта земля, как правило,
находится во временном пользовании. В таком случае, если члены кооператива и
дальше намерены использовать данный земельный участок, председатель ГСК должен
заключить акт об аренде земли на определенный срок: 25 лет, 50 лет или на постоянно.
Чтобы оформить свидетельство о
собственности на свой бокс в ГСК, нужно поинтересоваться у председателя
кооператива о том, оформлены ли документы на ГСК. В случае, если они не
оформлены по каким-либо причинам, нужно поставить этот вопрос перед правлением
кооператива.
Для того, чтобы оформить
свидетельство о собственности, члену кооператива нужны следующие документы:
- справка о членстве в ГСК и об уплате
паевого взноса;
- справка, которая свидетельствует, что
строение сооружено хозяйственным способом и введено в эксплуатацию;
- техническая документация из Бюро
технической инвентаризации (БТИ).
С этими документами владелец
гаража - член кооператива приходит в районные государственные администрации,
где и оформляет свидетельство о праве собственности.
Чтобы получить свидетельство о
праве собственности на индивидуальный гараж, в районные государственные
администрации необходимо предоставить:
- решение исполкома райсовета на разрешение
строительства гаража;
- решение об отводе земельного участка под
гараж;
- техническая документация из БТИ.
Купля-продажа
Оформив свидетельство о праве
собственности владелец гаража «имеет право распоряжаться им по своему
усмотрению: продавать, обменивать, сдавать в аренду, составлять другие
соглашения, не запрещенные законом» - записано в Законе «О собственности».
Что же нужно знать человеку,
который желает приобрести такой гараж?
Он должен знать, кооперативный или
индивидуальный это гараж, проверить наличие у продавца свидетельства о праве
собственности. У нотариуса составляется и заверяется договор купли-продажи, а
потом этот документ регистрирует БТИ. Новому владельцу гаража не нужно
переоформлять свидетельство о праве собственности на свое имя. Он подтверждает
свое право собственности на гараж договором купли-продажи.
Цена гаража указывается в договоре
купли-продажи, а определяется она БТИ. Один процент от этой суммы взимается в
пользу государства.
Если случилось несчастье...
В случае смерти владельца, который
ранее не оформил гараж, законом «О собственности» предусмотрено, что это могут
сделать родственники умершего. Порядок оформления та-кой же, как было описано
выше. Предоставляются вышеперечисленные документы и свидетельство о смерти.
Дальше родственники обращаются к нотариусу, который определяет наследство и
выдает соответствующий документ о праве собственности.
Вопрос
Я хочу приобрести гараж. Какие
документы, подтверждающие право владения и законность установки гаража, должны
быть предъявлены нынешним собственником? Какие доку-менты необходимо оформить
при покупке?
Ответ
Отвечая на Ваш вопрос, сразу
отметим, что приобретение объекта недвижимого имущества (в частности гаража)
также требует оформления прав на земельный участок, на котором расположен этот
объект. Поэтому фактически речь идет о двух сделках, которые в ряде случаев
могут быть оформлены одним договором.
Но вначале рассмотрим вопрос с
самим гаражом. В идеальном варианте он находится в собственности продавца.
Перечень правоустанавливающих документов, которые могут подтверждать право
собственности, содержится в Положении № 62. Приведем ту его часть, которая
может касаться гаражей:
1.
Договоры купли-продажи, мены,
дарения, пожизненного содержания, соглашения о распределении наследственного
имущества, о распределении общего имущества супругов, заверенные
государственными и частными нотариусами.
2.
Свидетельства о праве
собственности на долю в общем имуществе супругов, выдавае-мые государственными
и частными нотариусами.
3.
Свидетельства о праве на
наследство, выданные государственными нотариусами.
4.
Свидетельства о приобретении
недвижимого имущества с открытых торгов, выданные государственными и частными
нотариусами.
5.
Свидетельства о приобретении
объектов недвижимого имущества на аукционах по реализации заложенного
имущества, выданные государственными и частными нотариусами.
6.
Свидетельства о праве собственности
на объекты недвижимого имущества, выданные органами местного самоуправления и
местными государственными администрациями.
7.
Свидетельства о праве на
наследство и свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе
супругов, оформленные консульскими учреждениями Украины.
8.
Договоры отчуждения недвижимого
имущества, которые не подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
9.
Решения судов, третейских судов о
признании права собственности на объекты не-движимого имущества и об
установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества.
10.
Мировое соглашение, утвержденное
определением суда.
11.
Дубликаты правоустанавливающих
документов, выданные государственными и частными нотариусами, органами
приватизации; копии архивных документов, выданные государственными архивами.
Законодательство не требует
обязательного нотариального оформления купли-продажи гаража. Однако мы все же
рекомендуем оформить договор у нотариуса. Это даст Вам следующие преимущества:
- нотариус установит личность продавца и
убедится в его дееспособности (праве совершать сделки);
- Вы получите гарантию подлинности
правоустанавливающих документов на гараж;
- нотариус проверит отсутствие запрета на
отчуждение либо ареста гаража;
- регистрация гаража в бюро технической
инвентаризации (далее - БТИ) будет более простой и быстрой (если договор
купли-продажи не заверен нотариально, регистратор должен будет
дополнительно проверить его).
Подписанием договора купли-продажи
оформление не заканчивается. Право собственности на гараж подлежит обязательной
регистрации. Для это нужно подать в БТИ по месту нахождения гаража заявление,
договор купли-продажи и его нотариально заверенную копию. Во время подачи
документов необходимо также предъявить документ, удостоверяющий личность
(обычно паспорт).
С регистрацией лучше не тянуть.
Если Вы не подадите заявление в течение 12 месяцев, придется проводить
техническую инвентаризацию гаража. Ее осуществляют (естественно, не бесплатно)
специалисты того же БТИ.
При приеме заявления его подателю
выдается расписка, которая возвращается при получении правоустанавливающих
документов. БТИ рассматривает поданные документы в течение месяца, после чего заявителю
выдают выписку о регистрации права собственности на недвижимое имущество или
письменное уведомление об отказе в регистрации с указанием причин отказа.
Выписка о регистрации (пп.3.8 п.3 Положения № 6) является неотъемлемой частью
правоустанавливающего документа и содержит:
- регистрационный номер недвижимого имущества;
- его местонахождение;
- назначение (название) недвижимого имущества;
- основание возникновения права собственности;
- особые отметки регистратора (здесь могут
быть данные о самовольном строительстве или реконструкции, аресте,
залоге);
- сведения о собственнике;
- дату выдачи выписки;
- фамилию, имя, отчество регистратора;
- его подпись;
- подпись начальника БТИ или уполномоченного
им лица;
- печать БТИ.
После получения такой выписки Вы
станете полноправным собственником гаража.
Обратите внимание на то, что в
соответствии со статьей 120 Земельного кодекса Украины (далее - ЗКУ) «при
переходе права собственности на здание и сооружение право собственности на
земельный участок или его часть может переходить на основании
гражданско-правовых соглашений, а право пользования - на основании договора
аренды».
То есть при покупке гаража вместе
с ним земельный участок не переходит. Для решения вопроса с землей нужно прежде
всего выяснить, кому она принадлежит.
Если земельный участок под гаражом
принадлежит его продавцу, эту землю проще всего выкупить. В этом случае
рационально включить соответствующие положения в договор купли-продажи.
Если земля находится в
государственной или коммунальной собственности, выясните, какими правами на нее
обладает продавец. Здесь возможны три варианта:
- Земельный участок передан нынешнему
владельцу гаража в постоянное пользование.
- Владелец гаража арендует землю.
- Никаких прав на земельный участок у продавца
нет.
В первом и втором случаях нужно
предусмотреть в договоре купли-продажи обязанность продавца отказаться от
земельного участка. Добровольный отказ является самым простым основанием для
изъятия земли, после чего Вы сможете арендовать этот участок у местного совета.
В третьем случае препятствий для этого тем более нет.
А вот когда договор аренды будет
подписан и зарегистрирован, Вы сможете воспользоваться правом на бесплатную
приватизацию земельного участка под гаражом. В соответствии с подпунктом
"г'" пункта 1 статьи 121 ЗКУ Вы можете получить бесплатно до 0,1 га
земли. Надеемся, что Ваш гараж на таком участке поместится. А если нет, то Вы
наверняка можете позволить себе купить соответствующий участок. Законодательных
ограничений для этого нет.
- Опубликовано на сайте: 15.08.11
| 
