Как платить
меньший налог при сдаче квартиры в аренду в Украине?
За год
кризиса стоимость аренды жилья снизилась почти в полтора раза.
"Деньги" узнали, как арендодателям сэкономить хотя бы на уплате
налога на доходы и при этом не попасться в сети налоговиков.
В 2009 году налоговой уже удалось выявить и
оштрафовать более 9 тыс. физических лиц, которые сдавали квартиры в аренду, но
не платили налогов с получаемых доходов. "Путем использования информации
из рекламных объявлений, которые публикуются в прессе, на телевидении и радио,
а также сведений о зарегистрированных жэками договорах аренды, мы проводим
работу по выявлению арендодателей", -- рассказывает директор департамента
налогообложения физлиц Государственной налоговой администрации Украины (ГНАУ)
Степан Дусяк.
По его словам, особое внимание налоговики уделяют
сотрудничеству с нотариусами, которые регистрируют договоры аренды, а также с
агентствами недвижимости.
Чтобы не платить 15% с дохода, арендодатели часто
прибегают к различным схемам, в том числе и тем, которые нарушают Уголовный
кодекс. "Деньги" решили изучить достоинства и недостатки каждой из
схем и найти оптимальный, а главное -- легальный способ сократить расходы
арендодателя.
Дамоклов меч
Наиболее популярная схема налоговой оптимизации --
занижение стоимости аренды. Со съемщиками жилья заключается договор аренды, в
котором указывается минимальная сумма (с которой и платится налог в 15%), а
остальное платится "в конверте". Для подстраховки подписывается
дополнительный договор, в котором закреплено, что арендодатель имеет право в
одностороннем порядке и без предупреждения изменить сумму путем выставления
счета. Таким образом, собственник жилья спокоен: если квартиранты вдруг
прекращают платить "нал", им всегда можно предъявить второй договор и
истребовать на его основании остальную сумму. Но занижение налогооблагаемого
дохода незаконно и может повлечь за собой даже уголовную ответственность.
Есть еще схема -- ссуда, когда помещение передается
в пользование вообще бесплатно, а оплата происходит "устно" из рук в
руки. И снова заключается дополнительный договор, который позволяет
арендодателю в любой момент изменить условия передачи жилья в пользование и тем
самым выгнать жильца, который отказывается платить.
Путь к единому
Еще один способ уменьшить налоговое бремя --
зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя и платить единый налог.
Регистрация субъекта предпринимательской
деятельности, а также постановка на учет в налоговой займет несколько дней.
Максимальный размер налога -- 200 грн в месяц (в зависимости от региона). После
чего придется раз в квартал сдавать простейшую отчетность.
Но экономический смысл в этом шаге есть далеко не
всегда. Если сумма подоходного налога при уплате по ставке 15% превысит 2400
грн в год, есть смысл работать в качестве частного предпринимателя. Но для
этого арендная плата должна составлять не менее 1500 грн в месяц.
К тому же не стоит забывать о поборах с
предпринимателей, которые Кабмин еще с 1 мая пытался ввести своим
Постановлением №366 от 14 апреля 2009 года. Это решение было встречено
негодованием общественности и, как результат, состоялось решение Окружного
административного суда Киева, который 28 сентября отменил правительственный
документ. Но ввиду того, что Кабмин 13 октября обжаловал судебное решение, есть
риск, что поборы с предпринимателей могут вернуть. В случае удовлетворения
данного иска, предпринимателям придется к 200 грн единого налога дополнительно
отчислять еще и 123,5 грн в Пенсионный фонд (а с декабря -- и все 138 грн). То
есть экономически обоснованная с налоговой точки зрения ставка аренды для
частного предпринимателя вырастет примерно до 2500 грн.
Плата для уклонистов
Если арендодатель все-таки не станет платить
налогов с доходов от аренды, а налоговая об этом разузнает, то она обяжет
вернуть сумму неуплаченного налога и пеню за просрочку: 10% суммы задолженности
-- при задержке уплаты до 30 дней, 20% -- при затягивании на 30--90 дней и 50%
-- за "склероз" больше чем в 90 дней.
Плюс к этому добавятся 51--136 грн штрафа за
неподачу налоговой декларации. Само уклонение от уплаты налогов грозит
уголовным разбирательством и штрафом в 5100--8500 грн, если удастся скрыть
налогов более чем на 17 тыс. грн. Что по киевским меркам эквивалентно
пятимесячной плате за аренду приличной, но не роскошной однокомнатной квартиры
в центре столицы.
Неуплата суммы в размере свыше 51 тыс. грн может
повлечь за собой: исправительные работы на два года, ограничение свободы до
пяти лет либо штраф в размере 8500--34000 грн.
И все же сыскные способности налоговой не нужно
преувеличивать. "Накрывают арендодателей-физлиц только "по
наводке". Да и то, нужно доказать, что аренда квартиры или помещения имела
место. Обычно это происходит, если одна из сторон "сливает" в
налоговую информацию и предоставляет договор. Без договора налоговая останется
ни с чем", -- делится секретами начальник отдела аналитики и
корпоративного права корпорации UBG Ирина Дедковская.
Плюс ко всему известен старый трюк, когда
арендаторы говорят пришедшим с рейдом налоговикам, что они дальние родственники
владельца квартиры. Другое дело, если налоговики выйдут на того, кто
действительно подтвердит факт сдачи квартиры (например, на нотариуса,
удостоверявшего договор, жэк или риелтора). Так что в любом случае стоит быть
осторожным.
Что выбрать
Сколько придется отдавать государству с дохода от
аренды
Стоимость аренды Общая система
налогообложения Единый налог Единый налог + дополнительные
отчисления в ПФ*
15% до 200 грн в месяц до 200 грн + 138,5 грн в месяц
1300 грн в месяц, или 15 600 грн в год 2340 грн в год 2400 грн в год 4062 грн в год
2800 грн в месяц, или 33 600 грн в год 5040 грн в год 2400 грн в год 4062 грн в год
* – С учетом того, что дополнительные пенсионные
взносы с предпринимателей могут быть возобновлены после окончания судебного
процесса.
Итого: Если
аренда квартиры приносит в месяц около 1500 грн, выгоднее платить 15% налога.
Когда доход превышает 2500 грн, есть смысл регистрировать СПД и переходить на
единый налог.
| 
